SCI : Créer et gérer une société civile immobilière : Le guide complet. Optimiser son immobilier et ses impôts. , livre ebook

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Description

Sujets

Société civile immobilière

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Publié par	Lectorama
Date de parution	01 septembre 2016
Nombre de lectures	45
Langue	Français
Poids de l'ouvrage	1 Mo

Informations légales : prix de location à la page 0,0150€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Extrait

Sommaire
Fiche 1: Les atouts de la SCI en synthèse
Fiche 2: Les 5 raisons qui font que vous devez créer une SCI
Fiche 3: Les contraintes de la SCI (les connues, et celles que l’on entend moins!)
Fiche 4: Les 3 types de SCI
1. SCI de famille
2. SCI d’attribution
3. SCI à capital variable
Fiche 5: Comment créer sa SCI?
Fiche 6: Rédiger les statuts
Fiche 7: Choisir son régime fiscal
Fiche 8: Réaliser sa comptabilité
Fiche 9: Etudes de cas
Fiche 10: Questions fréquentes
Fiche 11: Bonus: Documents types

Fiche 1: Les atouts de la SCI en synthèse
(Ces atouts seront développés plus bas)

Fiche 2: Les 5 raisons qui font que vous devez créer une SCI

Si la SCI est soumise à l’IS, les bénéfices réalisés peuvent rester dans la société, ce qui permet aux associés de réduire leur impôt sur le revenu par rapport à une détention en direct, tout en étant propriétaire des bénéfices à leur quote-part dans la société.

L’objectif de la SCI est bien souvent de rendre plus facile la gestion d’un patrimoine immobilier , lorsqu’il appartient à plusieurs personnes.
L’alternative est l’indivision, qui pose des difficultés lorsqu’il s’agit de prendre des décisions: l’unanimité est nécessaire pour les décisions de gestion (location, réparations à réaliser…). C’est comme cela que s’installent des blocages. tout indivisaire peut mettre en vente sa quote-part, sans que les autres n’y aient mot à dire. Cela est imposé par l’article 815 du Code Civil).
La SCI est une très bonne solution alternative. Chaque personne possède des parts de la société et est donc associé . La répartition des parts est libre et peut bien sûre être non égalitaire.
Les biens qui la composent peuvent être très variés (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif). Et ils peuvent être en France, ou à l’étranger.
Le gérant de la société , qui sera désigné par les associés, aura les pouvoirs pour gérer la société, et ses biens. Et ainsi prendre seul les décisions des affaires courantes. Les décisions d’ampleur (gros travaux par exemple) peuvent être prises en assemblée générale , annuelle ou extraordinaire.
Les règles de décisions (décision à la majorité, aux 2/3 …) sont définies par les associés eux-mêmes dans les statuts .

Comme une société par actions simplifiée, la SCI est donc d’une grande souplesse .

La SCI est un très bon outil pour les parents qui souhaitent anticiper et optimiser la transmission de leur patrimoine . Ils peuvent notamment: transmettre des parts à leurs enfants (une fois tous les 15 ans) jusqu’à une valeur de 100.000€ en franchise d’impôt. Ce qui permet de limiter les droits de successions payés par les enfants. diminuer la valeur taxable de leurs patrimoines. En effet, la SCI permet d’appliquer une décote de 10% sur la valeur des biens . Cela a été instauré pour compenser le manque de liquidité.
La SCI répond à une autre problématique actuelle: la protection de son concubin . Une SCI constituée entre concubins (c’est-à-dire deux personnes habitant dans le même lieu, mais n’étant ni mariées ni pacsées) permet: en cas de décès de l’un des deux , d’éviter une fiscalité lourde et de permettre au concubin restant de demeurer dans les lieux. Pour cela, il faut penser à réaliser le démembrement croisé des parts . C’est-à-dire, s’échanger l’usufruit des parts de chacun. Ainsi, chaque concubin devient l’usufruitier des parts de l’autre. Ce montage répond à une situation fréquente mais délicate: l’achat en indivision réalisé par un couple en concubinage implique qu’au décès de l’un des deux, les héritiers légaux seront indivisaires avec le concubin survivant , et ils peuvent alors le forcer à vendre le lieu de résidence.

Si vous souhaitez acquérir un bien à plusieurs (en famille, ou entre amis), il n’est pas obligatoire de passer par le statut de copropriété, qui est lourd.
Il est possible de créer une SCI , qui achètera et aura pour activité la gestion et l’exploitation de l’immeuble ou de la maison que vous achetez.
Les associés possèdent chacun un nombre de parts proportionnel à leur apport.

Dans le cas d’un immeuble, les différents appartements (lots) seront attribués en fonction de leurs préférences de chacun, et selon les choix. Certains voudront en faire un investissement locatif, d’autres en faire leur résidence principale.
On appelle ce type de SCI une SCI d’attribution.
Il est important de savoir que ce type de SCI est éligible aux réductions d’impôts (niches fiscales) de type Pinel.
Attention, ce système comporte certains inconvénients : les associés ont le pouvoir de s’opposer à l’achat d’un lot par une personne tierce, les baux sont d’une durée de 6 ans (légalement, étant donné que le propriétaire est une société), les parts correspondant aux parties communes doivent être définies et délimitées avec soin, il est interdit de donner un congé pour reprise.

Placer ses locaux commerciaux, ses entrepôts ou tout autre local professionnel dans une SCI permet de protéger ses biens . En effet, en cas de difficultés financières, les créanciers ne pourront pas saisir ces biens immobiliers , puisqu’ils sont présents dans une autre société que la société qui exerce l’activité et qui est en difficulté. Cela est utile aux professions libérales et aux commerçants .
Bien sûr, les locaux ne servant pas à l’activité professionnelle ne peuvent y être placés.

Fiche 3: Les contraintes de la SCI (les connues, et celles que l’on entend moins!)

Il faut être au moins deux pour créer une SCI . On ne le lit pratiquement nulle part, mais on ne peut pas créer une SCI seul, même si l’objectif est de la transmettre par la suite.

La SCI ne convient pas pour tous les biens immobiliers!
Il est déconseillé d’y loger sa résidence principale , en cas d’éligibilité à l’ISF , car la résidence ne bénéficierait alors plus de l’abattement à 30%.
Sauf à assujettir la société à l’impôt sur les sociétés, il est interdit d’inscrire dans la SCI des biens qui sont en location meublée, car il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Créer une SCI n’apporte pas en soi d’avantage fiscal immédiat ou direct. Elle permet de réduire les frais de succession ou d’alléger les impôts sur les revenus locatifs, dans le cas d’un régime d’impôt sur les sociétés.

Les frais de création: Cela est peu évoqué par les conseils (notaires, avocats) car ce n’est pas leur intérêt, mais créer une SCI avec l’aide d’un professionnel coûte cher . En moyenne environ 2.000 €. La créer soi-même, ou à l’aide d’une plateforme en ligne coûte entre 200 et 300 €, mais demande d’y passer un peu de temps et de lire de la documentation.

Revendre un bien qui se trouve dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés n’apportera aucun avantage pour la durée de détention.

La rédaction des statuts: Les statuts sont le cadre juridique qui fixe le fonctionnement de la société et qui détermine la durée de vie de la SCI (qui au maximum sera de 99 ans). Les statuts sont souples . C’est-à-dire que l’on peut y intégrer des éléments particuliers (exclusivité des associés existants pour acheter les parts, mode de gouvernance, transmission des parts …). A minima, les statuts comportent en général le nom de la société, son objet , le nom des gérants , le mode de vote , la répartition des parts . En général, une part est fixée à 1 euro, et chaque associé possède x parts du capital social.

L’obligation de comptabilité annuelle et déclaration des résultats: Si la SCI ne comporte que des biens qui sont utilisés, il n’y a pas à réaliser de déclaration annuelle. En revanche, si vous en tirez des revenus , il faut déposer une déclaration au centre des impôts. Dans tous les cas, le gérant doit réaliser une comptabilité annuelle (dépenses/charges).

L’autre formalité est de