Fondements pratiques de l’immobilier , livre ebook

Presses de l'Université du Québec - Ünsal Özdilek

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254 pages

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Description

Cet ouvrage présente les trois différentes méthodes d’évaluation immobilière reconnues : les méthodes de prix, de coût et de revenu. À l’aide de nombreux exemples, l’auteur explique comment et dans quelles circonstances utiliser chacune de ces méthodes. Les futurs professionnels de l’évaluation et les passionnés de l’immobilier, tout comme les professionnels en exercice, trouveront dans cet ouvrage les outils indispensables à leur pratique.

Sujets

Évaluation immobilière

Informations

Publié par	Presses de l'Université du Québec
Date de parution	15 janvier 2014
Nombre de lectures	12
EAN13	9782760539549
Langue	Français

Informations légales : prix de location à la page 0,1450€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Extrait

Presses de l’Université du Québec
Le Delta I, 2875, boulevard Laurier, bureau 450, Québec (Québec) G1V 2M2
Téléphone : 418 657-4399 Télécopieur : 418 657-2096
Courriel : puq@puq.ca Internet : www.puq.ca

Catalogage avant publication de Bibliothèque et Archives nationales du Québec et Bibliothèque et Archives Canada

Özdilek, Ünsal, 1971-
Fondements pratiques de l’immobilier
Comprend des références bibliographiques.
ISBN 978-2-7605-3952-5 ISBN EPUB 978-2-7605-3954-9
1. Biens réels - Évaluation. I. Titre.
HD1387. O92 2013 333.33’82 C2013-942 048-7

Les Presses de l’Université du Québec
reconnaissent l’aide financière du gouvernement du Canada
par l’entremise du Fonds du livre du Canada
et du Conseil des Arts du Canada pour leurs activités d’édition.
Elles remercient également la Société de développement des entreprises culturelles (SODEC) pour son soutien financier.

Conception graphique
Michèle Blondeau

Image de couverture
iStock

Mise en pages
Interscript

Dépôt légal : 1 er trimestre 2014
› Bibliothèque et Archives nationales du Québec
› Bibliothèque et Archives Canada

© 2014 – Presses de l’Université du Québec
Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés

Avant-propos
Notre bien-être est grandement influencé par le fonctionnement du système économique. Il est impossible de s’y soustraire, à moins de vivre dans de rares environnements naturels sauvages, loin de l’humanité. Il est tout de même intéressant de voir que, grâce à des règles simples semblables à celles d’un jeu de hasard, ce système fonctionne assez bien.
Il est dans notre intérêt d’agir de façon rationnelle et d’apprendre à jouer à ce jeu si nous souhaitons améliorer la qualité de notre vie. Que nous soyons en faveur ou non des divers systèmes économiques, nous participons à ce jeu qui, malgré la simplicité de ses bases, doit être pris au sérieux, car notre bonheur en dépend. Tout un système d’encadrement et de règles de fonctionnement est organisé autour de stratégies, de modèles et de méthodes d’analyse pour accepter et bien connaître le jeu du système économique, car c’est de cela dont il s’agit.
En tant qu’individus, nous faisons partie d’une société au sein de laquelle des décisions plus ou moins éclairées sont prises, en fonction de nos connaissances, de nos valeurs et de nos états psychiques. Ensemble, la réalité des marchés et celle des individus qui y participent forment un monde de déséquilibres et de risques paradoxalement indispensables au fonctionnement du système économique. Certains saisissent les opportunités qu’offre ce système, alors que d’autres les laissent passer.
Ce jeu comporte tout de même une règle absolue de fonctionnement qui ne saurait être modifiée : il doit être libre de toute entrave étrangère, car s’il est entièrement ou partiellement arrangé, les joueurs s’en détourneront et le jeu n’aura plus aucune raison d’être.
C’est donc la « valeur » qui est au cœur de ce jeu. À la fois séduisante et inconnue, elle est rattachée aux biens et services, tangibles et intangibles, offerts sur le marché. Chacun de ces biens promet un certain niveau d’utilité, qui est l’essence même de la valeur, aux participants sur le marché.
La valeur échappe à notre connaissance empirique même si nous en pressentons la grandeur, dans une certaine mesure, que ce soit par son importance ou son utilité. C’est notre système biologique qui régule nos comportements les plus utilitaristes ; il est sensible et vulnérable aux utilités promises par la valeur. Nous voulons tout avoir, en très peu de temps et sans trop d’efforts. Pourtant, au lieu d’accorder plus de valeur aux choses offertes en abondance sur le marché, nous apprécions plutôt les biens difficilement accessibles, d’où le sens du terme « paradoxe de la valeur ».
Ce paradoxe « naturel » de la valeur impose qu’elle soit obtenue en proportions équilibrées et raisonnables. Il en faut assez pour survivre, mais pas trop pour perdre le sens de la vie. Ce « dosage » biologique est régulé par les propriétés mystérieuses de la valeur. La valeur promise donne naissance à un mécanisme « chaotique » de dosage et de motivation sur le marché des utilités. Plus elle est chaotique, plus les possibilités de réaliser des gains (ou des pertes) sont accrues.
Faire des profits dans un système économique chaotique n’est pas automatique, car le sens du concours est très élevé. Cependant, grâce à la connaissance du fonctionnement de ce système et surtout à la disponibilité des informations objectives, les agents économiques ont plus de facilité à imaginer où se trouve la valeur et, de ce fait, réalisent des profits. Lorsque le système est transparent ou moins chaotique, les profits diminuent, tout comme les besoins en analyse et en évaluation des valeurs.
Cet ouvrage, qui succède à un autre portant sur les Fondements analytiques de l’immobilier (Guérin, 2013), s’intéresse au contexte d’analyse et d’évaluation de la valeur des biens en examinant les méthodes et les procédés disponibles. Sur ce point, il convient de souligner que les définitions et les concepts de base relatifs aux méthodes et aux déterminants de la valeur peuvent se répéter dans les deux ouvrages lorsque nécessaire. Bien que le sujet soit centré sur les propriétés immobilières et les méthodes traditionnelles d’évaluation, le présent ouvrage offre aussi une perspective d’évaluation des biens meubles, à travers l’application d’approches plus modernes.
La présentation des aspects « techniques » demeure semblable à ce que l’on trouve dans d’autres ouvrages et manuels d’évaluation immobilière. Toutefois, le contenu est mis à jour, parfois avec une approche moins orthodoxe par rapport au cadre des connaissances habituelles. L’objectif du présent ouvrage est d’éclairer les fondements de l’immobilier et de rendre compte de l’utilité des méthodes, de leur profondeur, de leurs liens et de leur applicabilité dans divers contextes pratiques.

Liste des figures
1.1. Effets miroir des marchés. ........................................................................... 15
1 .2 . Coexistence spatio-temporelle du prix, du coût et du revenu. ....................... 22
1.3. Schéma de formation de la valeur marchande ............................................... 27
1.4. Interactions entre le prix, le coût, le revenu et la valeur. ............................... 30
1.5. Schéma général de l’évaluation immobilière. ................................................ 35
1.6. Coexistence spatio-temporelle des méthodes. .............................................. 41
2.1. Variations des rendements par secteur et par usage. ..................................... 55
2.2. Unité de construction ................................................................................... 64
2.3. Exemple de croquis d’une propriété. ............................................................. 76
3.1. Concept de terrain-éponge. ......................................................................... 94
3.2. Rajustements spatial et structurel. ............................................................... 95
5.1. Estimation du coût par Marshall & Swift ....................................................... 172
5.2. Croquis et image de la propriété-sujet. ........................................................ 189
5.3. Fiche paramétrique. ..................................................................................... 192
6.1. Paradigmes de modélisation ......................................................................... 213
6.2. Formes des courbes de distribution. ............................................................. 217
6.3. Arrondissements de Montréal ....................................................................... 223
6.4. Segments de marché de copropriétés ............................................................ 224
6.5. Nuage de points de prix observés et prévus. ................................................. 228
6.6. Configuration des prix de vente sur l’île de Montréal ..................................... 234
6.7. Courbe de fréquences des prix ...................................................................... 241