Comment un groupe de personnes opprimé minoritaire
Description
¨Comment une opposition ¨opprimée¨ et minoritaire devient un groupe libéré et majoritaire¨ Mémoire soutenu pour l’obtention du DIPLOME SUPERIEUR D’ETUDES SOCIALES soutenu par M. MAUCHAMP J.F. en septembre 2004 Introduction - Présentation globale et historique de l’Association, - Conflit des générations, - Maîtriser le climat et les coûts, - Les gros dossiers, - Tactique employée par l’Association I/ Action entreprise et mise en œuvre de recherche d’ efficacité a) Naissance d’une poignée de réformateurs prêts à tout ! b) A la recherche de solutions économiques dans les différentes commissions de l’Association de Défense des Copropriétaires de Toulaire c) Informations sur la gabegie qui règne en maître II/ Mise sur pieds de la nouvelle équipe dirigeante, gestion des fonds a) Administration des assemblées générales, le renouveau est là b) Solutions financières, procédures en cours c) Préjudices subis et actions en justice Conclusion - Fin des conflits - Rétrocessions, actes notariés - Création d’une nouvelle Association 1 ¨ Comment une opposition ¨opprimée¨ et minoritaire devient un groupe libéré et majoritaire¨ Préambule : L’objet de ce mémoire, c’est l’histoire d’une Association : L’ ADCT : Association de Défense des Copropriétaires de Toulaire. C’est d’abord un travail de mémoire qui retrace les actions d’un groupe de personnes déterminées réunies pour affranchir ...
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¨Comment une opposition ¨opprimée¨ et minoritaire devient un groupe libéré et majoritaire¨ Mémoire soutenu pour l’obtention duDIPLOME SUPERIEUR D’ETUDES SOCIALES soutenu par M. MAUCHAMP J.F. en septembre 2004 Introduction - Présentation globale et historique de l’Association, - Conflit des générations, - Maîtriser le climat et les coûts, - Les gros dossiers, - Tactique employée par l’Association
entreprise et mise en œuvre de recherche d’ efficacitéI/ Action a) Naissance d’une poignée de réformateurs prêts à tout ! b) A la recherche de solutions économiques dans les différentes commissions de l’Association deDéfense desCopropriétaires de Toulaire c) Informations sur la gabegie qui règne en maître II/ Mise sur pieds de la nouvelle équipe dirigeante, gestion des fonds a) assemblées générales, le renouveau est làAdministration des b) Solutions financières, procédures en cours c) Préjudices subis et actions en justice
Conclusion - Fin des conflits - Rétrocessions, actes notariés - Création d’une nouvelle Association
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¨Comment une opposition¨opprimée¨et minoritaire devient un groupe libéré et majoritaire¨
Préambule: L’objet de ce mémoire, c’est l’histoire d’une Association : L’ ADCT : Association de Défense des Copropriétaires de Toulaire. C’est d’abord un travail de mémoire qui retrace les actions d’un groupe de personnes déterminées réunies pour affranchir toute une communauté d’un bon nombre d’abus et de dysfonctionnements. Je souhaite que ce soit aussi un exemple pour d’autres communautés, d’un même type, qui sont implantées dans l’Est de la France ou peut être ailleurs, qui connaissent les mêmes problèmes. Je tiens à souligner que la démarche de l’ A.D.C.T a été éclairée et souvent guidée par d’autres associations, beaucoup plus expérimentées que les candides néophytes que nous étions au départ. Je pense en particulier à l’Association «UFC Que Choisir de Nancy » dont le soutien a été pour nous ¨inestimable¨. Toulaire Le cadre de cette Association, c’est Toulaire, un lotissement à cheval, en Meurthe et Moselle, sur les communes de Liverdun et de Saizerais Introduction
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Présentation globale et historique de l’Association C’est après une liquidation judiciaire en 1955 et sous administrateur que la Société Immobilière et Fonc ière Atlantique acquiert les terrains. Cette société viabilise et aménage ce groupe de pavillons. ? A l’origine vers 1957, l’armée américaine, qui occupait la base aérienne de Toul Rosières (distante de seulement quelques kilomètres des communes de Liverdun-Saizerais,) a fait construire une résidence pour y loger son personnel d’encadrement. La conception d’avant-garde des constructions, tant dans leur aspect extérieur, que dans l’aménagement intérieur, a conservé à Toulaire un ¨look¨ unique. Pourquoi Toulaire ? C’est le besoin d’installer les familles des militaires d’outre atlantique qui exerçait sur la ¨TOUL AIR BASE¨ d’où le nom contracté donné ci-dessus. ? Après le départ des soldats en 1965, l’ensemble immobilier a été mis en vente au domaine au début des années 70, parce que la société d’origine était en cessation de paiement. Pour faciliter cette vente, les actionnaires demanderont que le groupe d’habitation soit régit par une co-propriété dite « horizontale », par application de l’art. 80 de la loi du 7/02/1953. 1 -Le sol de l’ensemble immobilier comprenant aussi bien les parcelles bâties que celles non bâties restera commun pour tous et sera ainsi dans sa totalité, placé en état d’indivision forcée. 2 -que la parcelle de terre délimitée autour de celle-ci,Chaque maison ainsi par les bornes du géomètre, feront l’objet d’un lot qui comportera, d’une part la désignation des parties privatives et la quote-part y afférente dans les parties communes. Un salarié proche de la retraite avait été embauché par la Société afin de faire visiter les pavillons mis en vente. Cette personne habitait grâcieusement dans un pavillon témoin. Son travail consistait à un rôle de gardien et concierge du lotissement. Désignation du groupe d’habitations
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A) Composition de l’ensemble : L’ensemble immobilier comprend : 1 - trois cent dix huit pavillons à un seul niveau, de type uniforme, dits ¨4P¨, ° ¨5P¨, 5P2B¨, ¨6P2B¨. ¨ La désignation de chaque type de pavillon est effectuée, à titre de principe destiné à faciliter la compréhension. * Pavillon type ¨4P¨Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de cent: neuf mètres carrés environ et comprennent : une salle de séjour, deux chambres, lingerie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements, * Pavillon type ¨5P¨Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de cent: trente trois mètres carrés environ et comprennent : une salle de séjour, trois chambres, lingerie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements, * Pavillon type ¨5P2B¨: Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de cent quarante trois mètres carrés ; ils comprennent : une salle de séjour, trois chambres, lingerie, douche, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements, * Pavillon type ¨6P2B: Ces pavillons ont une superficie d’implantation au sol de ¨ cent quarante trois mètres carrés environ ; ils comprennent : une salle de séjour, quatre chambres, salle de douche, salle de bains, buanderie, cuisine, lingerie, couloir, placards et dégagements. Un plan non coté de chaque type de pavillon demeurera ci-joint et annexé après mention. 2° - les zones de jouissance exclusive autour de ces pavillons, délimitées par le plan d’ensemble dressé par Monsieur Mangin, Géomètre-Expert, à Verdun. (Annexe 1 page suivante) les zones de jouissance exclusive des lots ci-après crées sans destination3° - particulière. 4° - les zones de jouissance exclusive des lots ci-après crées à usage de passage commun à deux pavillons. 5 ° - le surplus du terrain affecté à l’usage collectif de tous les occupants du groupe, et les équipements collectifs qui sont placés sous le régime de l’ind ivision forcée, savoir :
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- les voies d’accès et de desserte y compris les trottoirs, - l’assiette des transformateurs, - les réserves du fuel-oil, - les bouches d’incendie, - les espaces verts, - la station de traitement des eaux potables, - les abris de station d’autobus, - la station d’épuration. 6 ° - la copropriété du sol et des parties communes de l’ensemble immobilier qui est divisé en cent mille/cent millièmes. 7 ° -Tantièmes, quantièmes, millièmes sont les mots les plus spécifiques du régime de la copropriété. Cette notion permet de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque lot doit acquitter en charges. B) Désignation des lots : L’ensemble immobilier est divisé en trois cent vingt huit lots numérotés de un à trois cent vingt huit. La désignation de ces lots est établie ci-après. Elle comprend pour chacun d’eux, l’indication des parties privatives faisant l’objet d’un droit exclusif en toute propriété ou de jouissance exclusive, et d’une quote-part exprimée en cent-millièmes de la propriété du sol et des parties communes. Un lot dénommé ¨pavillon¨ comprend : la toute propriété de la construction y située, y compris les fondations et la dalle. Le droit à la jouissance exclusive et à perpétuelle demeure du terrain attenant à la construction à usage de pelouse ou jardin, le tout d’une superficie de 39 hectares 60 ares 65 centiares (dont 6 hectares 5 ares sur la commune de Saizerais), le reste étant sur la commune de Liverdun. ? A défaut d’engager des actions judiciaires, souvent préjudiciables à toutes les parties concernées, les juristes ont conseillé, dans un premier temps, la constitution d’une association de type Loi 1901 qui structurerait les actions et suivant le besoin, leur ouvrirait le soutien particulier des puissantes associations de défense des consommateurs. Les dissensions étant monté d’un cran et afin de faire entendre leurs voix et leurs revendications, plusieurs copropriétaires se sont regroupés, depuis quelques années. L’A.D.C.T. (Association de Défense des Copropriétaires de Toulaire) est donc née de la contestation de plus de 50 foyers.
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Cette association est le résultat des différends qui ont opposé depuis plusieurs années, un bon nombre d’habitants de Toulaire avec les Syndics en place. Le but recherché est avant tout la suppression à terme de la copropriété horizontale qui selon les membres de l’association de défense, n’a plus lieu d’être. En octobre 1975, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires votait une résolution : (Art 26 de la Loi 65 du 10 juillet 1965 Code Civil. Les résolutions sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 de voix) " rscession de la station d’épuration, des voieries et réseaux dive à la commune de Li rdun" ve . La résolution étant adoptée, une convention en juin 1976 a été établie entre la ville de Liverdun et la copropriété de Toulaire, qui définit les conditions de cession à la ville par le syndicat·de certains biens et équipements communs : La totalité des voies de circulation de la résidence y compris les ·trottoirs, place et entrée de lotissement, · Le réseau d’éclairage public, · Le matériel de signalisation, · d’évacuation des eaux usées et eaux pluviales,Les réseaux · La station de traitement des eaux usées et des accessoires, Les réseaux et branchement d’eau potable jusqu’au compteur. Le but de cette résolution est de rétrocéder tous les équipements qui relèvent du domaine public. La création de cette association de défense semble avoir un effet catalyseur et bénéfique pour que la colère latente de certains ne provoquent pas quelques exactions parfois regrettables. Conflit des générations Aujourd’hui, une deuxième génération est devenue propriétaire des lieux. Effectivement, beaucoup d’enfants de copropriétaires de Toulaire sont devenus à leur tour copropriétaire. En outre, de jeunes ménages Nancéens ont choisi de devenir Liverdunois en achetant dans cette résidence. Si les premiers propriétaires ont acquis pour des sommes dérisoires leur maison, ce n’est pas le cas pour les plus jeunes qui s’y sont installés et c’est pourquoi, le fossé se creuse entre les uns et les autres. - entendent conserver les règles qui ont présidé à la créationIl y a ceux qui de la copropriété. - Il y a ceux qui pensent qu’après plus de vingt cinq ans, les structures anciennes ne sont plus adaptées aux conditions nouvelles crées par la rétrocession à la commune d’une grande partie des parties communes. - y a ceux qui estiment qu’il est inutile de vouloir payer deux typesIl d’impôt locaux et que le coût de la gestion des quelques parties communes qui nous restent, dans une période où de nombreuses familles connaissent des difficultés financières, frise le gaspillage
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Chacun pense avoir raison et chacun doit pouvoir s’exprimer. Peu à peu, toutes les parties communes, hormis un terrain vague et un adoucisseur d’eau ont été rétrocédés à la Commune de Liverdun(Annexe 2 page suivante) Maîtriser le climat et les coûts Certains copropriétaires refusent de payer les 245 € en moyenne qui s’ajoutent aux impôts de taxe d’habitation et de taxe foncière, ce qui représente environ plus de 1500 € annuels pour des jeunes ménages, déjà largement endettés par le remboursement de la maison. « 245 € pour rien disent- ils ! » ? 245 € qui permettent entre autres de payer un gardien dont ils ne contestent pas l’excellent travail, mais simplement le fait que ce gardien entretienne des parties appartenant à la municipalité. ? 245 € qui permettent de garder un aspect de résidence dite « bourgeoise » rétorquent les autres. Ce n’est pas parce que l’on habite dans des anciennes maisons américaines que l’on est des « américains » Dans les 245 € sont inclus 60 € d’assurance obligatoire, copropriété exige, pour les murs. Cela implique une seconde assurance. Pratiquement, en effet aucun assureur n’accepte de prendre en charge le seul mobilier. Des carences au niveau du fonctionnement de la copropriété créent un climat difficile Les gros dossiers : I/ sans parties communes, il n’y a pas de queS’appuyant sur des textes précisant « trois à annuels correspondants €copropriété », l’association refuse de payer 33 538 parties communes.(Annexe 2 page suivante) L’une d’elles d’environ 12 000 m2 correspond à un espace vert. Le solde se partageant entre une entrée de résidence sur laquelle un édicule abrite les commandes de distribution d’eau du lotissement gérées par la Commune. Le dossier est délicat puisqu’il remet en cause la fonction même du gardien de la copropriété : le gardien. Une ancienne convention avec les municipalités précédentes et le syndic des copropriétaires stipulait que le gardien devait effectuer des travaux sur les parties communales rétrocédées en 1976, à savoir 445 heures pour un coût d’environ 6250 € annuels. II/ Ce sont les contrats d’assurance obligatoire concernant les murs qu’imposent la copropriété qui font l’objet de litige. L’association de défense refusant le doublon
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que créer cette obligation puisque les copropriétaires doivent dans un même temps adhérer à une couverture personnelle pour un montant de 15 600 € pour les 320 pavillons. III/ de 15 250 €. pour un montant Des d’un syndic professionnel coût Le charges en inflation de plus de 23 % en deux ans pour un montant de 180 880 € au total de charges (gardien, assurance, syndic). Tactique employée par l’A.D.C.T. Phase exploratoire :recherche de documents auprès des anciens, contacts avec les associations de consommateurs, les compagnies d’assurances, les Mairies de Liverdun et de Saizerais, l’inspecteur du travail, des avocats, des notaires, le cadastre, le service des hypothèques
Phase d’information : un bulletin d’information mensuel (tract, point deAu moins vue, petit dossier précis) en moyenne a été distribué pour informer les copropriétaires des réalités de Toulaire. Phase d’action : Þ Fédérale Maire de Liverdun, le Maire de Saizerais, l’UnionRendez- vous le avec des Consommateurs, Þconsultation avec plusieurs avocats spécialisés, Þrecueil des pouvoirs des personnes ne pouvant assister à l’assemblée générale de la copropriété, Þprésentation d’un syndic bénévole, membre de l’association ADCT, Þproposition d’adhérents de l’ADCT au conseil syndical. Le résultat est unanime: - élection du syndic (adhérent de l’ADCT) en 1999, et toujours en poste à ce jour, attribution de tous les sièges du conseil syndical, qui en compte 16, aux membres - de l’ADCT, de 1999 à maintenant. C’est un euphémisme de dire que depuis des années, les assemblées générales des copropriétaires de la résidence de Toulaire étaient houleuses. Ce n’est que dans la libre expression des différences que Toulaire retrouvera son harmonie avait dit un représentant du conseil d’administration de l’ADCT. Après cinq années de polémiques, de procédures juridiques, l’ADCT œuvre dans la sérénité et son travail est agrémenté d’une extraordinaire satisfaction.
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Afin de clarifier ce qu’est une copropriété horizontale, je vais exposer le problème de savoir ce qu’est le droit de la copropriété, comment faire appliquer ce droit, ce problème n’est pas non plus de savoir comment devrait fonctionner une copropriété, mais comment arriver à la faire fonctionner dans le respect des droits et obligations de chacun. Une copropriété dite"horizontale" Dans cette formule, le sol reste commun, chaque maison étant la partie privative du lot. Il s’agit purement et simplement d’une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967. Ces textes ont été largement modifiés et améliorés au fil des années.(Annexe 3 - Lois et recommandations de la commission relative à la copropriété en fin d’ouvrage) Une jurisprudence confirme l’art 1 de la loi du 10 juillet 1965 : La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots contenant chacun une partie privative et une quote-part de la partie commune. Dès lors que ces conditions sont remplies, le statut de la copropriété s’applique de plein droit. Cour de cassation, 3èmenovembre 1989, Bull. n° 214 p 117chambre civile, 15 La naissance d’une copropriété entraîne de fait un syndicat de copropriétaires. Syndicat est un mot d’origine grecque qui veut dire"groupement".Donc, dès qu’il y a deux propriétaires, il y a théoriquement un syndicat. Parties privatives et parties communes : La loi a fixé les principes. Les parties privatives sont définies par leur caractère d’exclusivité : l’art 2 de la loi insiste sur ce point :"t rivatives les parties des son p bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire". Les parties communes sont traitées à l’art 3, qui en dresse une liste et fixe les droits accessoires qui en découlent : "sont communes les parties des bâtiments et terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux
" Nous avons vu la naissance d’une copropriété ; maintenant nous allons comprendre comment fonctionne une copropriété. La plupart des questions qui se posent dans une copropriété trouvent leur réponse dans le règlement de copropriété. Bien qu’il s’agisse généralement d’un document très complet, tout ne peut y figurer : il est parfois nécessaire de pallier le mutisme, ou l’insuffisance des dispositions prises en assemblée générale sans omettre le rôle important de la jurisprudence. Le fonctionnement d’une copropriété repose sur trois institutions : a) L’assemblée générale, b) Le conseil syndical,
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c) Le syndic. a) L’assemblée générale Il est important de bien se mettre en tête que toutes les décisions que le syndicat des copropriétaires peut prendre ne peuvent l’être qu’en assemblée générale. Qu’est ce que cela signifie concrètement ? Cela signifie que les décisions ne peuvent être prises, ni par pétition, ni par référendum ! Par exemple, un copropriétaire veut faire des travaux affectant les parties communes, il fait signer un document par les copropriétaires ; cette consultation n’a strictement aucune valeur : il faut que la décision soit prise en assemblée générale. Par ailleurs, c’est l’assemblée générale qui prend les décisions et non le syndic, celui-ci ne pouvant prendre de décision que dans le cadre des"affaires courantes". Quel est le rôle d’une assemblée générale ? - vote les comptes et le budget, - vote les travaux, - élit le syndic et le conseil syndical, - donne les autorisations de travaux, - décide de modifier le règlement de copropriété, - décide des ventes (parties communes, ventes judiciaires), - décide d’engager des procédures judiciaires (en dehors de celles concernant le recouvrement des charges), - décide des augmentations de salaires au-delà du minimum conventionnel, etc. Qu’est ce qu’une assemblée générale ordinaire ? L’assemblée générale ordinaire est tout simplement l’assemblée annuelle obligatoire qui approuve les comptes de l’année écoulée. Qu’est ce qu’une assemblée générale extraordinaire ? Une assemblée générale extraordinaire est une assemblée générale non ordinaire (c’est-à-dire une assemblée supplémentaire où l’on ne vote pas sur les comptes) Il peut y avoir autant d’assemblées générales qu’il y a de jours dans l’année. Les règles de convocation et de tenue d’assemblées générales sont les mêmes, qu’il s’agisse d’assemblées générales ordinaires ou d’assemblées générales extraordinaires. Tous les membres du syndicat sont convoqués. Nous verrons plus loin comment faire si le syndic oublie de convoquer l’assemblée générale ordinaire obligatoire. b) Le conseil syndical Depuis fin 1985, l’assemblée générale est obligée :
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- soit d’élire un conseil syndical, soit de renoncer explicitement à l’existence d’un conseil syndical. - Le conseil syndical est le parlement de la copropriété. La loi précise qu’il contrôle la gestion du syndic et l’assiste. c) Le syndic Le syndic est l’exécutif de la copropriété, le gestionnaire et également le mandataire. (C’est toujours une personne physique). Rappel : - le syndicat des copropriétaires est égal à l’ensemble des copropriétaires, le conseil syndical est le groupe des copropriétaires élus en assemblée - générale pour contrôler le syndic, - le syndic n’est pas l’employé du syndicat des copropriétaires mais son mandataire et gestionnaire. I/ Action entreprise et mise en œuvre de recherche d’efficacité a) Naissance d’une poignée de réformateurs prêts à tout A la suite d’un problème de forme, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 1994 s’est trouvé annulée, entraînant par voie de conséquence la nullité des résolutions adoptées lors de celle-ci. C’est la première fois depuis vingt quatre ans qu’un copropriétaire arrive à faire cette démarche conformément à la réglementation en vigueur malgré des pressions énormes. Le tribunal d’instance confirme par jugement en premier ressort du 30 juillet 1994 l’annulation de cette assemblée générale. Pour expliquer son geste, le copropriétaire à l’initiative de la démarche fait du porte à porte, discute, dialogue, et arrive à convaincre une poignée de copropriétaires. Ils décident ensemble de faire une lettre ouverte avec les différentes revendications (Annexe 5 page suivante) Une fois cette nouvelle assemblée générale faite, les minoritaires se sont exprimés mais sans grand résultat. Mais le doute est dans la tête de plusieurs copropriétaires et"c’est gagné" se dit la poignée de réformateurs. Il faut se structurer ! Il faut un contre pouvoir ! Il faut faire quelque chose et vite ! Il faut se mobiliser ! Il faut rassembler davantage !
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