La société civile immobilière : pièges et opportunités

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Français

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Description

Vous trouverez dans ce document un rappel des principes de la SCI, le traitement des frais d'acquisition et charges financières, la gestion des revenus, les plus-values de cession, etc.

Sujets

Société civile immobilière

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Publié par	businessman
Nombre de lectures	52
Licence :	En savoir + Paternité, pas d'utilisation commerciale, partage des conditions initiales à l'identique
Langue	Français
Poids de l'ouvrage	4 Mo

Extrait

La Société civile immobilière

Pièges et opportunités

Septembre 200

Plan de l’intervention

La SCI : un outil de gestion patrimoniale Rappel des principes Fiscalité de l’acquisition Gestion fiscale des revenus Plus-values de cession Synthèse IR / IS

Fiscalité de la cession Cession du bien immobilier Cession des parts de la SCI

SCI et démembrement de propriété Utilité du démembrement Solutions proposées par les praticiens

SCI et ISF Rappel des principes Les incidences du démembrement de propriété Exonération des parts de SCI Evaluation des parts de SCI

La SCI un outil de gestion patrimoniale

Rappel des principes

La SCI : outil de gestion patrimoniale Outil de gestion le plus répandu Utilisations multiples ¾Permet d’éviter un état d’indivision yLe contrat de société permet de garantir les droits des associés ¾Outil de financement yPermet de financer l’acquisition de biens immobiliers en présence d’associés n’ayant pas les mêmes capacités financières ¾Outil de gestion de l’immobilier d’entreprise yPermet de localiser l’immobilier d’entreprise dans une structure distincte de la structure d’exploitation ¾Outil de transmission du patrimoine immobilier yDissociation du capital et du pouvoir yAllègement du coût fiscal attaché à la transmission du patrimoine immobilier

Rappel des principes

Le choix du statut fiscal Les principes ¾Application du régime de la translucidité fiscale yDétermination du résultat au niveau de la société en fonction de la qualité des associés et imposition entre les mains de ces derniers Application de l’article 238 bis K du Code général des impôts ¾Assujettissement de la SCI à l’IS yDe plein droit si exercice par la société d’une activité artisanale, industrielle ou commerciale Nouvelle possibilité de rescrit-accord tacite en cas de doute ySur option de tous les associés Attention : option irrévocable

Rappel des principes

Les incidences du statut fiscal Le statut fiscal conditionne ¾L’acquisition yTraitement des frais d’acquisition et des intérêts d’emprunt ¾La gestion yTaxation des profits yTaxation à l’ISF ¾La cession yModalités de taxation de la plus-value de cession Cession du bien immobilier par la SCI Cession des titres par les associés

La SCI un outil de gestion patrimoniale

Fiscalité de l’acquisition

Traitement des frais d’acquisition et charges financières

Société bénéficiant du régime de la translucidité fiscale Pour l’associé personne physique relevant des revenus fonciers ¾Absence de déductibilité des frais d’acquisition (droits de mutation et frais de notaire) ¾Déductibilité des charges financières des revenus fonciers yEmprunt contracté par la SCI ou par l’associé pour acquérir les titres ou souscrire au capital Pour l’associé relevant des BIC ou de l’IS ¾Déduction des frais d’acquisition et des charges financières yRemarque : l’étalement des frais d’acquisition sur cinq années est possible à condition que les titres puissent être qualifiés de titres de participation

Traitement des frais d’acquisition et charges financières

Utilisation de la translucidité fiscale A, B et C souhaitent acquérir un bien d’une valeur de 600 000 € via une SCI mais disposent d’apports différents ¾Apport de A : 100 000 € ¾Apport de B : 100 000 € ¾Apport de C :30 000 € A, B et C souhaitent emprunter tout en restant égalitaires dans le capital de la société Solution proposée ¾Apport de 100 000 € par chacun des associés yC va financer son apport par un emprunt à titre personnel de 70 000 € ¾Emprunt de la SCI : 300 000 € ¾Traitement fiscal des charges financières yDéduction des charges supportées par la SCI du résultat fiscalement transmis aux associés yDéduction des charges financières supportées par C de sa quote-part de résultat

Traitement des frais d’acquisition et charges financières

Société relevant de l’IS Les frais d’acquisition et les charges financières supportés par la SCI sont déductibles des résultats de la société pour la détermination de l’IS Absence de déduction des frais et charges financières supportés par les associés personnes physiques à titre individuel

Traitement des frais d’acquisition et charges financières

Changement du régime fiscal de la SCI durant la durée de l’emprunt Translucidité fiscale vers IS ¾Les charges financières supportées par les associés personnes physiques à titre personnel ne sont plus déductibles IS vers translucidité fiscale ¾Les charges financières que supportent les associés deviennent déductibles à compter de la date de changement de régime fiscal