LMNP, le guide : pour louer en meublé et optimiser sa fiscalité , livre ebook

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47 pages

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Extrait

Description

Ce livre est un guide pratique complet sur le sujet de LMNP (Loueur meublé non professionnel), qui est réellement une niche fiscale.Face à l'attrait du statut LMNP et de la location meublée, il est nécessaire de bien comprendre tous les aspects du dispositif et d'éviter les pièges.Ce guide reprend en détail, et avec des exemples les différents éléments de la location en meublé non professionnel.Grâce à ce livre les investisseurs ont toutes les armes pour réaliser un bon investissement, bien gérer leur bien immobilier en LMNP, et réduire au maximum leur imposition.Le sommaire du livre :Le LMNP en pratique- Critères pour être éligible au LMNP- Critères pour être éligible au LMP (par comparaison)- Pourquoi le LMNP est intéressant- Rentabilité moyenne en LMNP- Enregistrement et numéro de SIRETLa fiscalité- Choix du régime fiscal- Liste complète des charges déductibles- Amortissement- La déduction des intérêts d’emprunt- Déclaration d’impôts en pratique : numéros de cerfa, explications et processus- Le report des déficits- Autres impôtsFonctionnement pratique du LMNP- Le Bail de location (type, spécificités)- Dépôt de garantie- Charges- Règles du meublé- Liste des meubles- Fin de bail- Est-il facile de revendre son bien LMNP ?Particularités- Loi Pinel en LMNP ?- Loi Censi-Bouvard en LMNP ?- Taxe Apparu pour les petits logements et loyers élevés-La fiscalité pour les non-résidents-Investissement meublé dans une résidence LMNP (Ehpad, Seniors, etudiants)-Le meublé touristiqueLe livre a été rédigé par les experts de 365 Conseils, l'éditeur de l'immobilier, qui mettent toute leur expertise au service des investisseurs immobiliers.

Informations

Publié par	Lectorama
Date de parution	27 novembre 2018
Nombre de lectures	76
EAN13	1230002941431
Langue	Français

Informations légales : prix de location à la page 0,0750€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Extrait

LMNP

le guide :
pour louer en meublé et optimiser sa fiscalité

365 CONSEILS
Introduction

« Une des dernières niches fiscales », « le seul statut rentable en immobilier »… on entend de tout à propos du statut LMNP. Ses atouts sont nombreux, et des centaines de milliers d’investisseurs français y ont recours.
Pour vous aider à faire des choix éclairés et à être performants dans vos investissements immobiliers et votre stratégie de location, ce livre pratique a vocation à faire le tour du sujet du LMNP en France, et à vous accompagner au quotidien dans votre réflexion, puis votre gestion.
Il existe en France de multiples façons de faire du LMNP : à travers un investissement en direct, à travers des sociétés de gestion, ou avec des acteurs de l’immobilier de service (santé, résidences étudiantes …). Il s’agit donc également de comprendre les différences entre ces solutions.
Le guide est régulièrement mis à jour en fonction d’éventuelles évolutions de la législation.
Les équipes de 365 Conseils , l’éditeur de l’immobilier se sont attachées à vous proposer un guide complet et abordable sur la thématique de la Location en Meublé Non Professionnel. Réunissant leurs expertises multiples en immobilier et les années d’expérience, les experts immobiliers et juristes vous proposent des guides pratiques sur les sujets essentiels des acteurs particuliers ou professionnels de l’immobilier.
Le LMNP en pratique

Critères pour être éligible au LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel

Pour être éligible au statut de LMNP vous devez tout d’abord déclarer moins de 70 000€ par an de revenus par la location. Au-delà votre statut change et vous devez opter pour le statut LMP. Ce statut vous permet d’avoir des revenus plus élevés mais vous assujettit à plus de taxes et d’impôts. Il y a donc un choix, un arbitrage, à faire afin de déterminer quel statut est le meilleur.
Enfin, pour choisir le statut LMNP il est aussi nécessaire de recevoir des revenus locatifs inférieurs à 50% de son revenu global imposable (revenus locatifs compris).
Ainsi, si votre revenu total imposable est de 55 000 €, et que vous recevez 12 000 € de revenus locatifs, vous êtes bien éligible au statut LMNP.

Critères pour être éligible au LMP, Loueur Meublé Professionnel

C’est bien le LMNP qui nous intéresse dans ce livre, mais il est important de comprendre les critères du LMP, pour bien se positionner et connaître les limites de l’activité LMNP.
Contrairement au statut de Loueur Meublé NON Professionnel, LMNP, le statut de Loueur Meublé Professionnel, LMP a des critères beaucoup plus restrictifs pour y accéder.
Il vous faudra tout d’abord être inscrit au registre du commerce et des sociétés. En effet, vous effectuez désormais cette location sous un statut professionnel et vous devez donc être inscrit comme professionnel de cette profession.
Ensuite, vos revenus annuels venant de la location meublée doivent être strictement supérieurs à 70 000€. Si vous ne les dépassez pas vous devez opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel et ne serez pas éligible au LMP.
Pour terminer vos revenus tirés de cette location professionnelle doivent excéder la somme des revenus imposés de votre foyer fiscal.
Attention ! Certaines professions ne peuvent pas louer en statut LMP. Dans ce cas-là, c’est leur inscription au registre du commerce et des sociétés qui leur est interdite. Ces professions sont : notaire, médecin, pharmacien ou fonctionnaire. Ce sont des métiers d’utilité publique car l’État interdit aux agents de la fonction publique de cumuler plusieurs emplois ou sources de revenu. Dans ce cas, leur paie de fonctionnaire et la location professionnelle ne sont pas cumulables.

Récapitulons : Soit votre revenu tiré de la Location Meublée est inférieur à 70 000€ et ne dépasse pas 50% du revenu imposable de votre foyer fiscal et dans ce cas-là vous devez opter pour le statut de Loueur meublé Non Professionnel . Vous disposez alors d’un statut plus simple à gérer. Au contraire, si votre revenu locatif dépasse les 70 000€ et votre revenu imposable alors vous devez opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel qui accepte plus de revenus mais demande plus de taxes et de cotisations sociales.
Comme vous l’avez peut-être remarqué, il y a un potentiel trou entre les statuts. En effet, à partir du moment où vos revenus locatifs dépassent 70 000€ vous devez changer de statut pour le statut LMP cependant ce n’est pas toujours possible car le revenu imposable de votre foyer fiscal est parfois inférieur à 70 000€. Il faudra toujours garder en tête cette anomalie pour éviter d’y être piégé plus tard.

Pourquoi le LMNP est-il intéressant ?

Le LMNP est une des dernières niches fiscales existantes en France qui n’ait pas été réduite ou supprimée par diverses lois fiscales. Le statut LMNP dispose donc d’avantages très intéressants pour acheter un bien immobilier ou recevoir un revenu mensuel sans soucis.
Ces avantages fiscaux sont notamment l’amortissement des frais d’acquisition, des frais liés aux travaux, ou encore l’amortissement des intérêts du prêt d’acquisition du bien. Ainsi, l’acquisition d’un bien en Location Meublée Non Professionnelle devient très facile et peu coûteuse car la majorité des frais pourront être déduits des impôts à payer sur les loyers des prochaines années. Vous garantissez de cette façon un apport intéressant d’argent dès le début de la location. Vous n’avez pas en location meublée à attendre des années pour toucher des revenus à cause du remboursement de vos dettes. Nous verrons cela en détail.
Enfin, les locaux meublés sont très recherchés en France notamment pour les petites durées comme pour les étudiants. En effet, ces logements permettent d’éviter un investissement coûteux en meubles. La demande est aussi très forte grâce au développement des emplois « à mobilité », c’est-à-dire des emplois où l’individu sera amené à déménager durant sa carrière. Pour éviter d’importants frais de déménagement, de nombreuses personnes dans cette situation se tournent vers la location meublée, et ce même avec une grande famille parfois.

La rentabilité moyenne en Location Meublée Non Professionnelle

La rentabilité est très importante en LMNP. C’est d’ailleurs en grande partie pour cette raison que beaucoup de gens se tournent vers le statut de Location Meublée Non Professionnelle.
D’une part la rentabilité brute est plus élevée, puisque le bien est loué meublé, les loyers peuvent être un peu supérieurs. D’autre part, la rentabilité nette après impôt est supérieure, car de nombreuses charges sont affectées au loyer, ce qui permet de réduire considérablement l’assiette imposable.
La rentabilité moyenne dépend de nombreux critères comme l’âge du bien, l’agence de gestion du bien qui est liée à vous par un bail commercial ou encore l’investissement initial. Ainsi, il est très difficile, voire impossible d’estimer une rentabilité moyenne des biens en LMNP. Il est en revanche possible de comparer pour un bien donné la rentabilité en LMNP à une rentabilité en location nue.
Il convient cependant de ne pas confondre rentabilité brute et rentabilité nette. De nombreux chiffres donnent souvent l’impression d’une rentabilité exceptionnelle mais ce chiffre n’est souvent que la rentabilité brute et non la rentabilité nette. La rentabilité brute n’est donc utilisée que pour gonfler les taux de rentabilité et les faire paraitre plus intéressants. La rentabilité brute ne prend pas en compte tous les frais annexes comme : les coûts des travaux, les frais de comptabilité, l’assurance, les impôts, etc. La rentabilité nette est donc un indicateur de performance bien plus pertinent dans l’étude des biens de location.
Plutôt que de donner une rentabilité moyenne nationale je vous conseille de vous intéresser à la rentabilité moyenne d’une ville en particulier et même parfois d’un quartier bien précis d’une ville, pour que la rentabilité moyenne soit un indicateur plus fort et plus exhaustif de la performance possible.

Enregistrement et Numéro de Siret

La LMNP demande qu’un dossier soit rempli pour indiquer la création d’une nouvelle activité de location. Ce dossier se compose essentiellement d’un formulaire P0i disponible gratuitement en ligne.
Une fois vérifié, ce document peut être envoyé au Greffe de votre Tribunal de Commerce qui va le traiter et ainsi vous immatriculer afin de régulariser votre activité de location en LMNP. Il exist